Come leggere le Quotazioni Metroquadro

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I prezzi medi al metro quadro contenuti nelle pagine seguenti sono il risultato delle indagini periodiche effettuate da esperti rilevatori della provincia di Salerno.

Le nostre quotazioni costituiscono soltanto un riferimento indicativo di larga massima per la determinazione del valore di compravendita e di locazione di un immobile: l’unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia un immobile, motivandone il valore, è quello prodotto attraverso un processo estimale realizzato da un tecnico professionista.

L’obiettivo di questa pubblicazione è perciò solo quello di concorrere alla trasparenza del mercato immobiliare e di favorirne la dinamicità, nell’interesse degli acquirenti, dei venditori e di tutti gli operatori professionali direttamente o indirettamente coinvolti nel settore.

Le quotazioni di Salerno e degli altri 157 comuni della sua provincia sono espresse in euro/mq (per le locazioni euro/mq per mese) riferite alla superficie utile e rappresentano la media elaborata di tutti i dati rilevati, escludendo gli immobili con caratteristiche atipiche (immobili di particolare pregio o degrado, o comunque con requisiti non ordinari).

Le quotazioni si riferiscono ad immobili “liberi”, senza vincoli giuridici di natura reale o obbligatoria, relativi a singoli immobili “usati” a destinazione residenziale, non a complessi immobiliari. Il prezzo mensile euro/mq delle locazioni si riferisce ai contratti a canone libero, non a quelli a canone concordato.

Le quotazioni si intendono a “valore di mercato”, secondo quanto definito nel Regolamento 575/2013/UE (all’art. 4, comma 1, punto 76) e riportato nelle nuove “Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie” dell’ABI del 14 dicembre 2015. Pertanto, non rientrano nei nostri rilevamenti i “valori di credito ipotecario” (o Valore Cauzionale o Mortgage Lending Value), i “valori assicurabili” di un immobile (l’importo dichiarato nel contratto di assicurazione relativo all’immobile per il quale l’assicuratore è responsabile), i “valori di vendita forzata” (la somma ottenibile per l’immobile nei casi in cui, per qualsiasi ragione, il venditore è costretto a cedere lo stesso, secondo gli European Valuation Standards EVS 2012 – EVS1 – 5.10.4.3).

Infine, si precisa che nei casi in cui, per una determinata strada o località, non sia stato riportato il valore al metro quadrato di vendita o di locazione, ciò è dipeso o dall’assenza di notizie certe e attendibili oppure dall’assenza di immobili di una data tipologia in quell’area specifica.

Per gli immobili a destinazione residenziale le quotazioni sono espresse in un unico valore (Abitazioni) che rappresenta la media dei valori rilevati; per quelli pertinenziali, destinati a funzioni complementari, le tipologie quotate sono i Box e i Posti Auto (le quotazioni di queste ultime rappresentano la media dei valori dei “posti auto coperti” e dei “posti auto scoperti”). Gli altri immobili quotati sono quelli a destinazione commerciale (Negozi, Laboratori e Magazzini), terziaria (Uffici) e produttiva (Capannoni).

Tutti i comuni della provincia di Salerno sono ripartiti in fasce urbanistiche (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana). Le fasce sono aree territoriali con una precisa collocazione geografica nel Comune, costituite da un’aggregazione di zone omogenee.. La fascia centrale è una porzione di territorio comunale che coincide con il centro urbano del comune, inteso come aggregato edilizio perimetrabile e distinguibile, in grado di esercitare attrazione nei confronti di un insediamento più ampio. La fascia semicentrale è in posizione immediatamente contigua al centro urbano e ad esso è direttamente connessa per i servizi, i trasporti, le infrastrutture. Tale Fascia presuppone la presenza della centrale e della periferica essendo intermedia tra queste due. La fascia periferica è una porzione di territorio comunale contigua alla fascia semicentrale, delimitata dal margine esterno dell’insediamento edificato. La fascia suburbana è una porzione di territorio comunale che contiene le aree urbanizzate che sono separate dall’agglomerato urbano del Comune da un territorio non edificato, da una barriera naturale o artificiale.

Ogni scelta adottata è dipesa da esigenze di uniformità: in particolare dall’opportunità di facilitare l’individuazione della zona oggetto del censimento da parte dei numerosi rilevatori e dall’opportunità di mantenere un sistema di riferimento e di rilevazione quanto più possibile univoco (tra gli operatori professionisti e del mercato in genere).

Anche il capologuogo è stato suddiviso secondo i medesimi criteri. La città di Salerno è censita in zone (“quartieri” in senso lato). All’interno di ogni “quartiere” sono monitorate le microzone.

E’ doveroso precisare che nei casi in cui per una determinata strada o località non sia stato riportato il prezzo al metro quadrato, la mancanza di quotazione può essere dipesa o dall’assenza di notizie certe o attendibili oppure dall’assenza di immobili di una data tipologia.

Fermo restando quanto detto sopra nell’avvertenza, se si vuole calcolare il valore di mercato di un immobile a destinazione abitativa, partendo dalla conoscenza del prezzo medio al metro quadro in una determinata strada, è indispensabile applicare al valore di partenza dei “coefficienti correttivi”, ovvero percentuali incrementative o decrementative che dipendono da molteplici variabili e che possono modificare sensibilmente il dato iniziale.

Il calcolo non è però una semplice operazione matematica che chiunque possa eseguire, è indispensabile la vasta esperienza di un tecnico valutatore che, di volta in volta, è in grado di interpretare il mercato di riferimento applicando i coefficienti correttivi nel modo più appropriato, anche perché tali percentuali di incidenza non sono definite in modo categorico ma determinate piuttosto all’interno di un intervallo numerico più o meno ampio a seconda dei casi.

Il prezzo al metro quadro sarà così “corretto” in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di ogni specifico immobile, in base a: localizzazione nel contesto urbano, età dell’edificio, orientamento, luminosità, livello di piano, affaccio e panoramicità, dimensione, stato conservativo, qualità delle finiture, dotazione impiantistica, prestazione energetica, pertinenze accessorie, ecc.

Per gli immobili residenziali, la base di partenza per il calcolo (il prezzo al metro quadro) si deve intendere sempre riferita ad un immobile “tipo” per l’area di riferimento e con caratteristiche “medie”: appartamento con destinazione di civile abitazione, con superficie coperta di 100 mq circa, mediamente ristrutturato, posto ad un piano intermedio, non arredato. Per i box, superficie di 15 mq circa. Per i posti auto, superficie di 10 mq circa. Per i negozi, superficie di 50 mq circa, siti al piano terra. Per gli uffici, superficie di 100 mq circa, posti ad un piano intermedio, non arredati. Per i capannoni, superficie coperta di 1.000 mq circa. Per i magazzini, superficie di 50 mq circa, siti al piano terra. Per i laboratori, superficie di 50 mq circa, siti al piano terra.

IMMOBILI OCCUPATI. Gli immobili occupati sono soggetti ad una riduzione di valore che, per tipologia, ubicazione, durata e reddito del contratto, può oscillare tra il 10% e il 30%.

TAGLIO. In un appartamento il taglio piccolo è generalmente più apprezzato rispetto a quello grande, ovvero a quello medio-grande. Il coefficiente correttivo sarà definito dal tecnico valutatore in aumento o in diminuzione, caso per caso, anche in base al “grado di commerciabilità” dell’immobile.

STATO CONSERVATIVO. Lo stato conservativo dell’unità immobiliare influisce in maniera considerevole sulla formazione del prezzo. Gli immobili ristrutturati possono essere più apprezzati se gli interventi eseguiti lo giustificano oggettivamente, secondo il parere del tecnico. Allo stesso modo, gli immobili da ristrutturare subiscono un decremento di valore a seconda degli interventi da eseguire e in funzione della specificità del tipo d’immobile considerato. Solo un tecnico qualificato può valutare precisamente l’incidenza dei costi di ristrutturazione, parziale o completa, sul prezzo finale al metro quadrato dell’immobile da vendere o acquistare.

Una ristrutturazione si considera totale quando l’immobile richiede interventi di consolidamento strutturale o statico, oppure quando richiede almeno tre dei seguenti interventi di manutenzione straordinaria: 1) impianto idrico e servizi igienico sanitari; 2) impianto elettrico; 3) impianto di riscaldamento; 4) rifacimento pavimenti; 5) rifacimento pareti, soffitti e solai; 6) infissi interni ed esterni

QUALITÀ DELLE FINITURE. Tra gli elementi che concorrono a formare il prezzo di un appartamento deve essere annoverata anche la qualità dei materiali e l’accuratezza delle modalità di posa in opera con riferimento a: pavimentazione; rivestimenti servizi bagni; rivestimenti servizi cucina, rivestimenti pareti e soffitti; serramenti ed infissi.

DOTAZIONE IMPIANTI. Tiene conto della presenza degli impianti dell’abitazione e della loro tipologia. La dotazione elevata, in cui gli impianti risultino di tecnologia superiore, ovvero avanzati, ovvero di tipo non essenziale (video citofono, condizionatore, riscaldamento autonomo, ascensore interno, anti-intrusione) rispetto ad un analogo appartamento dello stesso standard in cui si ha la mancanza dei suddetti impianti comporta l’applicazione di un coefficiente incrementativo.

DOTAZIONI PERTINENZE ACCESSORIE.

A) PRESENZA DI PARCHEGGIO ESCLUSIVO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE. Se l’unità immobiliare è dotata di spazio di uso privato per il parcheggio delle autovetture (posti auto esterni o interni all’edificio, box, aree esterne di uso esclusivo dell’unità immobiliare) ovvero si ha facilità di parcheggio intorno allo stabile, tale circostanza costituisce un maggior valore.

B) PERTINENZE ESCLUSIVE. La presenza o assenza di pertinenze accessorie di ornamento (balconi, terrazze, verande, patii, portici, tettoie aperte, giardini) ovvero di locali accessori a servizio indiretto, ovvero complementari (cantine, soffitte, mansarde), in rapporto allo standard di zona, può modificare il prezzo quotato in aumento o in diminuzione

CARATTERISTICHE POSIZIONALI E QUALITATIVE.

A) Livello di piano. Il livello di piano in cui è posizionato l’appartamento ha notevole influenza sul prezzo. Per i coefficienti di piano mediamente si applicano i seguenti correttivi. Piano seminterrato: -25% del valore quotato.

Piano terra, primo piano: -20/-10% del valore quotato. Piano attico fino a +20% del valore quotato.

B) Affaccio e panoramicità. La presenza di affacci su siti di particolare pregio ambientale, storico, artistico, archeologico o paesaggistico, ovvero la presenza di affacci particolarmente degradati (fonti di inquinamento, discariche, fabbricati fatiscenti) incidono sul valore dell’appartamento.

C) Luminosità. Una buona luminosità (quando cioè non vi è necessità di ricorrere all’illuminazione artificiale negli ambienti principali durante le ore diurne), rispetto ad una scarsa (quando invece si deve fare uso di illuminazione artificiale per la maggior parte della giornata) incide sul valore quotato.

QUALITÀ DISTRIBUTIVA E FUNZIONALITÀ AMBIENTI. Tiene conto di dimensioni, forma e disposizione dei vani. Una distribuzione irregolare degli ambienti (vani comunicanti, di forma irregolare, disposizione degli stessi su un solo versante, ecc.) comporta un decremento del valore al metro quadro.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA. Il D.M. 26.06.2015 ha adeguato il Decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2009 sulle linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici. Con l’emanazione del D.L.n.63/13, del 5 giugno 2013, in luogo dell’attestato di certificazione energetica, viene introdotto l’Attestato di Prestazione Energetica, definito come “il documento, redatto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti che attesta la prestazione energetica di un edificio attraverso l’utilizzo di specifici descrittori e fornisce raccomandazioni per il miglioramento dell’efficienza energetica, attestato che deve essere redatto in conformità alle prescrizioni contenute nella nuova direttiva comunitaria 2010/31/UE. Con particolare riferimento al sistema di classificazione, il sistema basato su classi “fisse” di prestazione determinate sulla base di un “range” costante di valori dell’indice EP espresso in kWh/mq, viene sostituito da un nuovo sistema basato su classi “scorrevoli” (classi: A4/A3/A2/A1/B/C/D/E/F/G), determinate in base ad un “range” di variazione proporzionale del valore dell’indice EP di un edificio di riferimento “virtuale”. Sono dieci perciò i livelli prestazionali degli edifici o delle unità immobiliari: dalla G, che rappresenta gli immobili che consumano più energia, fino alla A4, per gli immobili più efficienti. La prestazione energetica dell’immobile è espressa attraverso l’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile EPgl,nren che comprende: 1) la climatizzazione invernale (EPH,nren); 2) la climatizzazione estiva (EPC,nren); 3) la produzione di acqua calda sanitaria (EPW,nren); 4) la ventilazione (EPV,nren); 5) l’illuminazione artificiale (EPL,nren). L’unità di misura per prestazioni relative ad edifici residenziali è il kWh/m2 anno. È importante sottolineare che l’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di compravendita immobiliare e agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito. Per i contratti di locazione è sufficiente fornirne una copia al conduttore ma non è necessario allegarlo al contratto.  Il proprietario è tenuto a dotare l’immobile dell’attestato nel momento stesso in cui decide di venderlo e concederlo in locazione, al fine sia di consentire la pubblicizzazione dell’immobile sia di poter rispettare gli obblighi di legge, e ciò a prescindere dal fatto che, per pubblicizzare la propria intenzione, ricorra o meno ad annunci commerciali. Il simbolo utilizzato e definito dalla legge è EPgl (Indice di prestazione energetica globale).

Dopo aver ricalcolato la quotazione al metro quadro con i coefficienti correttivi, per conoscere il valore complessivo dell’immobile si dovrà moltiplicare il prezzo al metro quadro per la superficie commerciale dello stesso.

Per la misurazione delle consistenze ai fini delle valutazioni immobiliari il riferimento è la Norma UNI 10750:2005 (sostituita dalla norma UNI EN 15733:2011 che definisce gli standard europei degli agenti immobiliari ma non riporta più i criteri da adottare per il calcolo delle superfici degli immobili).

Per il calcolo della superficie commerciale si prendono in considerazione: la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e per metà quelli di confine; le superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini; le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, box, ecc.).

Per il computo delle superfici coperte vengono contemplati i seguenti criteri seguenti: 1) il 100% delle superfici calpestabili; 2) il 100% delle superfici delle pareti divisorie interne (non portanti); 3) il 50% delle superfici delle pareti portanti interne e perimetrali. Il computo delle superfici di cui al punto (3) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti (1) e (2).

Per il computo delle superfici scoperte vengono utilizzati i seguenti parametri di ponderazione: il 25% di balconi e terrazze scoperti; il 35% di balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati); il 35% di patii e porticati; il 60% delle verande; il 15% dei giardini di appartamento; il 10% dei giardini di ville e villini; il 10% di cantine e soffitte non abitabili; il 10% del lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo. Il computo delle superfici scoperte totali non potrà eccedere il 30% di quella coperta.

Le quote percentuali indicate per il calcolo della superficie commerciale possono variare a giudizio del tecnico valutatore che, in base alla propria esperienza, terrà conto delle caratteristiche specifiche dell’immobile, della sua ubicazione e del “grado di commerciabilità” dello stesso.

 
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